去库存为楼市政策主基调！长沙楼市这锅水开始升温

2016年上半年，是长沙楼市疯狂躁动的半年，“1天卖掉300套”、“1天接待300人”等销售神话相继发生，长沙楼市“半年考”以量价齐涨的红火态势完美收官。

“周末加班至夜里十点经常发生，印象中每天都有很多人来看房。”润和紫郡的销售顾问任小姐认为，工作的忙碌或许是长沙上半年楼市红火的最好印证。

据研究机构的调查数据显示，长沙上半年新建住宅成交总额为537.05亿元，同比上涨35.59%，6月均价上涨至6524元/平方米，涨幅排在全国第33位。

业内人士认为，长沙房地产市场正在回归相对理性，有波动但总体平稳上升，预计下半年楼市仍以去库存为主，成交继续维持在高位。

1天卖300多套，3-5月达到销售巅峰

刚进入2016年，长沙楼市就被瞬间点燃，很多楼盘加快了推盘节奏，楼市供需两旺，好的房源开盘3个月内就基本售罄。“销售最好的一天卖了300多套，一开盘户型好、楼层不错的房源就被抢购一空。”任小姐说，今年公司每月平均能卖出200多套，3-5月销售额达到最高值，平均一个月可以卖出400多套。

7月7日，记者在恒大江湾的售楼中心看到，中心内的沙盘、认筹处均挤满了人，项目20余个工作人员全都忙着接待顾客。行政前台孙小姐告诉记者，3月以后，购房的人特别多，每天平均可以卖出50套，周末看房人数更达到200-300人，为此他们经常要加班到晚上十点。

正在售楼中心看楼的吴先生说，他目前已有一套80多平方米的房子，但为了把家里老人和小孩接到一起住，希望能换一套更大的房子。

2016年以来，长沙楼市一路高歌猛进，量价齐涨。据中原地产研究中心相关数据显示，长沙上半年新建住宅成交总额为537.05亿元，同比增长35.59%，成交总面积849.69万平方米，同比上涨26.23%。其中，北辰三角洲以2044套的销售总量位列半年度销售首位。

均价6524元/，涨幅排全国第33位

在一片“涨”声中，长沙房地产市场进入高温模式。“买房不能等，一月涨300”则成了今年上半年长沙最生动的写照。

今年1月，在深圳打拼了5年的李先生准备回长沙置业，计划购买一套120平方米的房子，结果因工作太忙，等到5月才出手，“同一个楼盘、类似的户型，不到半年就涨了500元/平方米。”

在一线城市政策收紧后，二线城市便被推向台前，房价一路上涨。对此，奋战在一线的销售顾问深有体会。佳兆业云顶梅溪湖的工作人员刘小姐说，公司根据市场供求情况，已经三次调价，均价由原来的7000元/上调至了8500元/，每次涨幅约300-500元不等，“按照楼市整体走势分析，下半年均价还会涨，整个梅溪湖周边的湖景房价格涨幅都在1000-3000元上下，均价达到了1.1万-1.3万元/”。

在诸多利好政策接连不断的刺激下，2016年上半年长沙房地产市场升温迹象明显。某研究院发布最新报告指出，在过去的六个月时间里，1月长沙新建住宅均价为6217元/平方米，6月均价上涨至6524元/平方米，上涨了307元/，涨幅排在全国第33位。这也是自2014年9月以来，长沙住宅均价首次突破6500元/平方米。

【探因】

去库存为楼市政策主基调

在业内人士看来，楼市的火爆，离不开政策的刺激。减税费、降首付、调公积金等，进入2016年以来，房地产市场的政策利好不断发酵，加快了楼市库存快速去化，从而使得改善性需求集中释放。

2016年2月，国家出台政策：首套房最低首付降至两成，二套房首付降至三成，对个人购买家庭唯一住房，面积为144平方米及以下的，征收的契税由原来的4%下调至1.5%。首套房商贷和契税的下降扩大了刚需型消费群体的购买力，助力了楼市回暖。同时，5月住房公积金的大门向灵活就业人员敞开，“营改增”正渐入佳境。

房产政策刺激频出，为楼市增长加了把火。今年4月发布的“湘十条”就明确提出了商品房去库存的方向。数据显示，截至6月底，长沙内五区住宅库存898.72万，去化周期仅为7.4个月，其中库存产品面积大量集中在80-100，总量达197129。这也说明，虽然去化周期明显缩短，但仍旧任重道远。

“上半年房地产政策频出，楼市整体的大环境趋好，房产销售也一度达到峰值。”裕天国际营销副总谭运德认为，利好的政策助推了长沙楼市的发展，很多同行纷纷表示今年房产销售上涨了50%，几个月的销量甚至达到了以往一年的销量总和。他认为走高的成交量，不仅化解了楼市的库存压力，也刺激了楼市观望者入市，保持了市场的活跃度。

【预测】

下半年楼市或将“量增价稳”

2016年，于房地产商、购房者而言，是一个最好的时机。从化解房地产库存的总基调上看，长沙的政策环境总体平稳，房价总体全线飘红，很多房企都创下了历史上最好的成绩。

湖南中原地产研究中心的负责人刘小姐预测，2016年下半年将出现楼市向上增长的趋势。长沙市场库存压力大，市场供过于求的矛盾仍然很深，预计今年的成交量将会达到1600万平方米，远超去年的1453万平方米，“今年9月以后，将有一大批楼盘密集上市，长沙下半年房价会在稳定中略有增长，楼市不会发生大转变。”

2016年下半年长沙房价会如何发展，核心的关键词是什么?对此，省政协委员、省房地产协会首席经济学家王义高教授解释说，“去库存持续”、“转型升级”、“房地产洗牌”这些都是长沙下半年房地产的发展特点。他认为，下半年楼市将会出现“量增价稳”的态势，国家政策仍以“去库存”为中心，出台农民工公积金、异地提取公积金、降准降息等政策，将会持续推动长沙楼市去库存。同时，成交量会不断上升，投资不减，价格略有上升。

王义高提醒广大购房者，购房最好买现房，以免发生欺诈、纠纷等矛盾，长沙现阶段库存总量仍在高位，市场仍是买方市场，购房者占有绝对的主动权。

【观察】

可否考虑“限价”?

一位房地产业内人士透露，2014年梅溪湖片区房价低谷时，“即使卖不动，大家也挺住不降价。”一直到“金9银10”过去后，部分开发商才开始松手，该片区部分楼盘价格出现每平方米1000元左右的下调。

一位2013年在此置业的消费者说，比他晚一年同小区买房，户型也相同的好朋友，一套40平方米的小公寓总价少了5万元。

不过，能“买在低点”的都是少数人。持有买涨不买跌消费心理的购房者总难以踩准房价的节奏。到今年3月房价开始不断上涨时，多数人才开始反应过来。恰在此时，受各方政策推动，人们的购房热情空前高涨。部分业内人士预测，长沙房价已步入上升通道，在未来半年至一年时间内，房价将持续上涨。

政策好，销量高，开始涨价。这个顺序似乎成为开发商们无法打破的魔咒。对此，苏州、南京等城市直接出台“限价令”，前者直接规定“实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%”。

对如今销量暴涨的二线城市，价格也跟着水涨船高，开发商纷纷打出“即将涨价”的广告，给预期购房的消费者造成心理暗示，长沙也不例外。虽说“随行就市”是千百年来的商业法则，但作为市民安家立业的刚需购房，可否也在高烧中稍稍考虑调控房价，让“买房”不再成为大多数人难以言说之殇?或许，如此一来，去库存的脚步也能再快一点。(来源：华声在线-三湘都市报)