茂名

热点城市房地产或量缩价稳

2016年11月01日来源:上海金融报行业动态责任编辑:zhouzhihang

交行金融研究中心高档研究员夏丹:

对于日前发布的9月70个大中城市新建商品住所报价,交通银行(601328,股吧)金融研究中心高档研究员夏丹表明,传统“金九”楼市体现炽热,量价上涨过快引起密布调控,各地力度初次呈现较大区别。方针收紧整体力度不会过于严峻,但风向改变已成现实,更多城市也许参加或晋级办法。估计四季度,一二线城市也许呈现量缩价稳走势,成交同比下滑,房价涨势趋缓。地王景象能得到必定遏止,开发出资面对必定压力,但不致呈现敏捷下滑。

流动性较宽松

助推“金九”量价齐升

9月70个大中城市新建商品住所报价算数均匀环比和同比增速别离为1.80%和9.34%,均较上月显着扩展。一起商场成交也体现炽热,1-9月商品房出售面积和出售额别离同比增加26.9%和41.3%,增速比上期均呈现了进步。

“方针预期收紧和流动性较宽松助推传统"金九月"量价齐升。”夏丹表明,9月房地产商场显着升温的主要原因,一是在“金九”传统旺季,开发商推盘积极,杭州(楼盘)、南京(楼盘)、蚌埠等多地新增供给量大幅上升;二是8月以来至“9·30”前夕,先后有6个热门城市收紧了房地产方针,限购限贷方针加码及扩围的预期进步,刚需者和出资客恐慌性会集购房;三是流动性照旧较为宽松,钱银供给量坚持较高增速。

“量价上涨过快引起密布调控,限购限贷阵营敏捷扩展。”夏丹表明,近期共有23个城市先后出炉了30多项调控方针,内容触及重启限购、收紧信贷、扩展供地、加强监管、整顿秩序等。“每年3月末和9月末都是楼市方针出台的窗口期,本次短时间内会集出台海量方针,特别是祭出重启限购限贷的大招,必定与决策层的授意有关。”

夏丹表明,这次各地调控力度初次呈现较大区别,“分城施策、一市一策”总算翻开篇章。夏丹说,这些城市可大致分为三个层次:

榜首队伍是“领跑团”,包含京沪深、二线楼市“四小龙”(指厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、南京、姑苏(楼盘)等4个本年房价涨幅居前乃至超一线的二线城市)等7个房价领涨城市,其力度乃至强于2011年。其间,以京沪深宁限购办法最为严峻,户籍独身人士限购1套;其间5个城市在房贷方针方面实行“认房又认贷”。

第二队伍是“步行团”,以广州(楼盘)、杭州、武汉(楼盘)、福州(楼盘)等为代表,调控手法相对于同类城市较为温文,大多力度弱于2011年。其间,武汉、杭州、天津(楼盘)、无锡(楼盘)等对本地户籍不予限购,亦不乏济南(楼盘)、珠海(楼盘)等答应本地人采购3套或外地人采购2套的城市;郑州(楼盘)、东莞(楼盘)等地房贷方针则履行普适规范。

第三队伍是“陪跑团”,即南宁、惠州(楼盘)、芜湖(楼盘),除了标志性地提出几点办法外,未触及限购限贷,也未出台别的实质性方针。

“城市间方针收紧力度区别较大恰反映了调控正趋于精准化。但在此期间一些城市多次出台方针晋级较早前的办法,也表明了"紧"并非当地原意,有些城市很也许为跟风调控。”夏丹说。

热门城市或呈量缩价稳走势房地产出资小幅增加

9月统计局数据发布还有一个特别之处,是同时发布了15个一线和热门二线城市10月上半月与9月新建商品住所报价变化比照表。这15个城市恰是近一年来累计涨幅排行前13位的城市加上济南、成都两个省会城市。数据显现,10月上半月,其新房报价环比指数均较9月有显着收窄,意在显示调控敏捷取得了降温的效果。

夏丹表明,整体来看,估计方针收紧的力度不会过于严峻,贯穿本年的主要任务仍是去库存,“限”主要是对于年中政治局会议着重的“按捺财物泡沫”,以“稳”而非以“降”为意图,防止给楼市以重创。“但是,房地产方针风向改变现已成为现实,最宽松的期间已然完毕,更多的城市也许参加或晋级办法。”

夏丹估计,四季度一二线城市也许呈现量缩价稳走势。现在方针收紧城市的住所买卖量和买卖金额占全国总量的比重别离挨近1/3和1/2,购房门槛的进步和金融端去杠杆将使热门城市需要进入观望期,加之基数效应,成交同比增速也许呈现较大幅度的下滑。而报价上涨趋势减缓,个别方针履行力度较大的城市房价还也许降低,但大都热门城市难以呈现显着松动。这一方面是在流动性富余、别的财物保值能力短缺的局势下,出资楼市不失为资金寻求相对保险出路的挑选;另一方面是房企在“不差钱”和年度方针基本完成的客观条件下,不具备降价促销的动力,且已沉积的昂扬拍地本钱也制约了降价空间。三四线城市出售面积增速继续有所上升,但不管人员流向仍是资金流向都不支撑其房价的继续上涨。

“拿地活泼促三季度房地产开发出资上升。”夏丹表明。

1-9月,全国房地产开发出资74598亿元,同比名义增加5.8%(扣减报价要素实际增加7.1%),增速比1-8月进步0.4个百分点。夏丹以为,这主要来自于土地商场热度的带动。1-9月房地产开发公司土地置办面积14917万平方米,同比降低6.1%,降幅比1-8月收窄2.4个百分点;土地成交价款5569亿元,增加13.3%,增速进步5.4个百分点。而新开工方面自二季度起增速连续回落,1-9月房子新开工面积122655万平方米,增加6.8%,增速回落5.4个百分点。

夏丹还表明,热门城市调控收紧能使地王景象得到必定遏止。夏丹说,房价猛涨的源头在于量级式攀升的地价,地王频出是拉动周边房价和进步看涨预期的主要推手。大多城市的调控办法中都说到经过扩展土地供给来平抑地价,北京(楼盘)、合肥等有些城市还清晰了供地量化目标,这对于纾解土地商场求过于供压力有必定作用。此外,变革土地出让方法,如对土地出让设置最高限价(如无锡)、到达最高限价后一次报价(如姑苏)、限地价竞房价(郑州)、竞投配建保证房面积(如南京)或养老设备面积(如杭州)等,从削减地王呈现的视点有可取之处。“因为前期拿地逐步开工,加之房地产出资对出售下滑反响的滞后性,房地产开发出资虽然面对必定的压力,但不致呈现敏捷下滑。”夏丹表明。

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