广州、杭州等14城房产限售，未来房价该如何走？

近日，几乎每天都传出有地方限购，而且限购的政策更是“五花八门”：限贷、限购、认房认贷又认离……甚至开始限卖了!

买了房，需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让，这在中国房地产历史上可以说绝无仅有。目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等14个城市已经出台限卖政策。

史上首轮14城“限卖”

4月13日，成都发布房地产调控新政，明确在市内住房限购区域内新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让。

房价走向何去何从

新一轮的调控后，房价走向会是怎样呢?

经济学家郭士英认为，如果说“限购”是被迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了， 充分显示各地响应中央号召、坚决调控房地产的决心，应该是空前的了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。

郭士英称，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。

虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。

民建中央经济委员会副主任马光远认为思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑。

一是政策的维度，中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。

二是供需的维度，供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。

经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。

库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。

三是价格的逻辑，房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。

现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。

当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过度到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的举措下，一些热点城市价格出现调整也是大概率。

深圳会跟进吗?

深圳业内人士陶文杰：

呼吁从业人员要低调

这是新的一波调控。这些城市房地产市场过热，房价上涨太快，再加上今年有通胀的压力，所以调控政策出台也是可预期的。

去年一二线城市房价上涨过快，再加上媒体、自媒体的传播引起了强大的财富效应，因此对房地产市场抱有很大的预期，这种预期没有被扭转。

最近北京、上海市场火热，抢房现象、楼市报道片面现象被媒体夸大，再加上中介、某些人士再加以渲染，可以说新一轮的调控是被逼出来的。

在这里奉劝深圳从业人员要呵护深圳楼市来之不易的平稳局面，不要过度渲染，要低调。

天天说钱创始人刘晓博：

这是个挤牙膏式的调控

我认为这还是个挤牙膏式的调控，一线城市深圳、上海的调控是从3.25开始的，9.30日开始一线城市开始升级调控，二线城市才开始跟进。

但是今年的调控力度并不大，你一过热我就打压一下，先看看市场的反应。从这次2会政府各部门的表态看，对房地产的态度是温和的。

我算过2016年，政府收入中至少有5.81万亿收入来自房地产行业，占总收入的比重达到了28.2%。

如果不调控可能还会更多，今年经济形势不明朗，特朗普会打贸易战，经济发展的不确定性大。

所以你看到前2个月的房地产投资和卖地收入都很高，这是先给经济垫底，而且很多是三、四线城市，哪个城市一过热就限购政策。

我觉得深圳跟进的可能性不大，各个城市的情况不一样，深圳的调控力度很见成效，价格也稳定下来了。

我们开始以为市场会入冬，但是没想到，其实今年市场还是偏暖的，可能入冬的时间还会延后。

整个3月，新一轮此起彼伏的调控大潮急风骤雨般在全国多个城市“落地开花”。据不完全统计，超过30个城市加入这场调控大战，密集程度之高、执行力度之大、覆盖范围之广，堪称史上之最。

而去年两度调控加码、力度始终走在全国前列的深圳楼市，此刻依然悄无声息。硬币的另一面是，刚刚过去的这个调控月，深圳6个入市的新盘，平均去化率仅仅超过2成。哪怕从3月起，新房的推售与批售量都开始逐步恢复，但今年1月“亮剑”的升级版“限价令”威力仍存在。

“备案价与开发商心目中的价格预期相差太大，特别是关内的高端新盘，开发商与政府的博弈一直在进行。”

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰说，现在还是年初，大型房企也往往不愿意松开价格的口。

二手房方面，过年前后积累的一波笋盘虽然引发短期的成交小高峰，但多位市场人士纷纷表示，目前市场的笋盘已经消化得差不多，放盘量有所减少加上业主议价空间缩小，整体的成交速度也会放缓。

楼市专家普遍认为，深圳“跟风”调控的必要性、可能性都不是很大。不过，一线城市的调控往往不仅考虑市场的上涨态势，更考验着政府领导层的政治智慧，未来，深圳或者会进行适当微调控，但若完全跟进北京的执行力度，可能性或许不大。

据记者统计，今年3月以来，全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，严厉打击短期炒房客。

记者梳理14城相关政策发现：

杭州“限卖”的对象明确仅为企业;

保定白沟新城、启东等城市“限卖”政策限制的是非本地户籍居民(家庭);

常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞等城则面向的是全部住房交易对象;

福州、成都则对交易住房所在区域进行了限制。

在“限卖”年限上，保定白沟新城定为“五年”，时间最长。

“限卖”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温，以及由此带来的供需失衡的现状。

中原地产首席分析师认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。

预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。

楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多政策都颠覆了过去的游戏规则。

楼市调控三点新特征

从目前看，自2016年9月30日以来，全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，累计140余次。

张大伟认为，当下楼市调控的主要新特征有以下三点：

一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。

在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。

二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。

三是一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。

而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。