土拍全面限价 房企拿地进入精算时代?

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　　原华远地产董事长任志强近来宣布的一大主要观念是，“从房价和地价比照中能够看出，地价起到了推进房价的主要作用。”但这种景象正在北京土地市场发作悉数改动。
　　
　　7月27日，北京市推出三宗土地，均限房价、限地价、竞自我克制。其间两宗坐落大兴、一宗坐落昌平北。
　　
　　三宗地块总建筑面积为39.2万平方米，总价110亿元。终究大兴瀛海地块被远洋+创始+世茂联合体以总价47.9亿元、26%自我克制面积收入囊中；大兴黄村地块被金融街以22.9亿元、6%自我克制面积拿下；昌平北七家镇地块被华润以39.5亿斩获。
　　
　　根据请求，大兴区瀛海镇地块将来产品住所出售均价不超越52449元/平方米，且最高出售单价不得超越55071元/平方米；大兴区黄村镇地块将来产品住所出售均价不超越55016元/平方米，且最高出售单价不得超越57767元/平方米；昌平区北七家镇地块产品住所出售均价不超越49520元/平方米，且最高出售单价不得超越51996元/平方米。
　　
　　匹配此类方针已成为北京土拍市场的普遍景象。
　　
　　2017年以来，北京市土地招拍挂市场显着加大了住所用地供地力度。北京市土地招拍挂市场数据显现，2017年上半年共成交46宗土地，同比添加119%；成交金额1005.07亿元，同比添加185%。相比之下2016年全年成交44宗土地、成交总金额852亿，本年北京市供地节奏显着加速。
　　
　　但据华信荟核算，本年上半年成交的25宗住所用地中，除1宗为棚户区改造一次性投标项目外，剩下24宗均附有“限房价，竞自我克制”或配建自住型产品房等条件。
　　
　　所谓自我克制限价，即在规定了地块产品房出售报价上则不再承受更高报价，转为现场竞报公司自我克制产品住所面积份额。限价自我克制对开发运营实力的请求进一步进步，跟着房地产公司对自我克制份额竞赛开端谨慎，土地市场正逐渐回归理性。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟以为，前述成交的三宗住所地块悉数限价，对土地报价的核算现已没有意义，将来房企更多开端比拼本钱优势。从实际情况看，虽然持有份额有所下降，但优异地块成交仍然处于高位。从地价核算视点看，这些地块根本都挨近零赢利，稍有不小心就会亏本。“房企拿地现已不行能有规划赢利，完全是从战略视点看：一起有活干，分摊办理本钱，添加出售业绩。而将来房地产职业也会趋势性地增收不增利。”
　　
　　张大伟注意到，本次成功拿地的主要是国企。因为这类公司有资金本钱优势，能够分摊办理本钱。虽然限价房根本限制了货值，呈现高赢利可能性小，但出售风险小。他以为，房企在一线城市拿地，更多是偏重发展战略。“将来北京房地产市场现已进入精算年代。”
　　
　　严跃进以为，对北京土地市场来说，土地市场进行限价，充分说明了当时相似土地市场本来仍是有很清晰的管控导向，即相似土地市场本来需要经过报价管控来实现后续的房价管控。这个逻辑假如对了，那接下来北京土地市场和房屋市场的稳定性就会添加。所以北京相似管控方针带有很强的信号意义，即土地市场的金融风险要把控，一起也请求房企理性拿地，防范呈现炒作地价或违规拿地等景象。
　　
　　他指出，全国300座城市全体楼面均价及出让金皆涨，前六个月出让金总额超1.5万亿元，同比增近四成。二季度以来，一二线城市调控不断深化，热点城市需求外溢引起周边三四线城市升温。方针层面，北京延续上一年底土拍新规，广州、天津、杭州等城市连续跟进且各有立异，要点城市土拍方针渐趋多元，“分类调控、因城施策”得到执行。
　　
　　虽然土地市场遭受调控，但土地出让金仍然在涨。核算显现，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312亿元，同比添加两成，上榜门槛升至170亿。一线城市均有入榜，北京半年度收金1006.2亿元，已超上一年全年总额。二线城市则为榜单主力，武汉、重庆、杭州收金过600亿入围前五。