房地产市场发展总体平稳 一些房企偿债压力较大

中国人民银行近日发布了由货币政策剖析小组撰写的 《中国区域金融运转报告(2018)》，其中以专题的方式剖析了中国房地产市场。报告指出， 当前房地产市场开展总体平稳，租赁住房市场开展加快，房地产投资韧性较强。但同时，也存在有待处理和完善的一些问题。

报告称，2017年，全国房地产市场调控持续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一根本请求，继续坚持“分类调控、因城施策”准绳，在限购、限贷等传统需求端调控手腕的根底上，丰厚调控方式，促进房地产市场安康稳定开展。

房价总体趋于稳定，一二线城市房价涨幅回落。2017年，“分类调控，因城施策”的房地产调控政策效果继续显现。一线城市和局部二线城市涨幅回落，三四线城市涨幅略有扩展。2017年12月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价钱同比上涨的城市有61个，比2016年12月减少4个，城市间房价涨幅动摇大幅收窄。

商品房销售分化，住宅待售面积降落。2017年，全国商品房销售面积和销售额增速趋缓。一线城市商品房销售面积明显缩减;三四线城市销售面积较快增长，但下半年以来增速回落。2017年，全国商品房销售面积16.9亿平方米，同比增7.7%，较2016年回落14.8个百分点。商品房销售额13.4万亿元，同比增长13.7%，较2016年回落21.1个百分点。随着市场买卖上升和新增供给降落，商品房待售面积降落。2017年末，全国商品房待售面积5.9亿平方米，同比降落15.3%，其中住宅待售面积降落25.1%。

房地产开发投资总体平稳增长。2017年，全国共完成房地产开发投资11.0万亿元，同比增长7.0%，增速较2016年上升0.1个百分点。其中，住宅开发投资同比增长9.4%，增速较2016年进步3.0个百分点;办公楼、商业停业用房开发投资分别增长3.5%和降落1.2%，较2016年分别回落1.7个和9.6个百分点。分地域看，东部、中部和西部地域房地产开发投资分别增长7.2%、11.6%和3.5%，东北地域房地产开发投资同比增长1.0%。

住宅用地供给增加和销售稳定增长加强了企业开发住宅的意愿。住宅用地供给明显增加，溢价率呈现回落。2017年，各地土地市场调控持续深化，租赁住房用地加快推出。据自然资源部数据，2017年，出让国有建立用地22.5万公顷，同比增长6.4%;出让合同价款5.0万亿元，同比增长36.7%。土地拍卖溢价率回落，主要城市住宅地价涨幅收窄，但局部三线城市住宅地价涨幅扩展，城市分化格局持续。2017年第四季度，全国105个主要监测城市住宅用地价钱同比增长10.2%。

保证性安居工程建立持续推进，保证房信贷支持力度加大。国度施行保证性安居工程主要包括保证性住房建立、棚户区改造、乡村危房改造三大类，各类保证性安居工程建立稳步推进。2017年，全国城镇棚户区住房改造开工609万套，棚户区改造根本建成604万套，公租房根本建成82万套;全国乡村地域建档立卡贫穷户危房改152.5万户。金融支持保证性安居工程建立力度较大。

2017年末，全国保证性住房开发贷款余额为3.3万亿元，同比增长32.6%，继续坚持快速增长;全年新增8202.5亿元，占同期房产开发贷款增量的61.8%。此外，应用住房公积金贷款支持保证性住房建立试点工作稳步推进，截至2017年末，已有85个城市的373个保证房建立项目经过贷款审批，并按进度发放贷款871.7亿元。

加快培育和开展住房租赁市场。2017年7月，住房和城乡建立部会同有关部门结合印发《关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知》，选取12个城市展开试点，从增加供给、完善效劳、增强政策支持等方面推出综合举措，加快培育和开展住房租赁市场。

同期，广州率先提出租售同权，赋予租房居民在根本公共效劳方面与买房居民享有同等候遇，成为扶持住房租赁市场开展的一项重要举措。随后，全国超越50个城市发布了支持住房租赁相关政策，多渠道增加租赁住房供给，培育范围化租赁企业。同时，商业银行积极规划住房租赁金融战略，与中央政府和房地产开发企业展开协作，推出一系列金融创新产品全面支持住房租赁市场开展。

报告称，2017年，各地陆续强化房地产调控政策，中国人民银行不时完善住房金融宏观审慎政策，增强居民消费信贷管理，引导金融机构支持租赁住房市场开展。

房地产开发资金增长趋缓，购房款仍是主要资金来源。2017年，全国房地产开发企业到位资金15.6万亿元，同比增长8.2%，较2016年回落7.0个百分点。其中，国内贷款2.5万亿元，同比增长17.3%，占房地产开发资金的16.2%;自筹资金5.1万亿元，同比增长3.5%，占房地产开发资金的32.6%;其他资金占房地产开发资金的51.1%，其他资金中定金及预收款、个人按揭贷款分别为4.9万亿元和2.4万亿元，合计占到房地产开发资金的46.5%。

房地产贷款增速总体降落，住房抵押贷款价值比有所回落。

2017年末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，较2016年末回落6.1个百分点。其中，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，较2016年末回落14.5个百分点;住房开发贷款余额5.6万亿元，同比增长26.7%，较2016年末进步13.4个百分点。

分地域看，东部、中部和西部地域增速均有所回落，东北地域增速小幅上升。

2017年末，东部、中部和西部地域房地产贷款增速较2016年分别回落9.9个、5.7个和2.9个百分点;东北地域房地产贷款余额增长12.1%，较2016年进步0.3个百分点。贷款价值比(Loan To Value， LTV)有所回落。2017年，全国住房抵押贷款价值比为59.3%，同比回落1.1个百分点。其中，东部地域回落幅度较大，较2016年回落2.3个百分点;东北地域LTV相对较高，较2016年进步0.4个百分点。

报告指出，当前房地产市场开展总体平稳，租赁住房市场开展加快，房地产投资韧性较强。但也要看到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大;局部城市新房、二手房价钱倒挂;租赁关系不稳定，市场不标准，监管难度较大;存量土天时用效率有待进步，房地产市场长效调控机制有待完善。

下一阶段，要盘绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主线，进一步稳固房地产调控政策效果的同时，应当加快住房制度变革和长效机制建立，树立多主体供给、多渠道保证、租购并举的住房制度，增强存量土地集约化应用，进步土天时用效率，鼎力开展住房租赁市场，维护租赁利益相关方合法权益，继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。