租赁市场政策利好频先 长租公寓市场活跃

我国的住房市场正在阅历着一场深入的革新，过去以住宅销售为主的单一形式在“房住不炒”的调控基调下正面临严重调整。租购并举、全面开展住房租赁市场，业已成为树立新型住房体系的重要组成局部。

租赁资产证券化产品纷纷发行

自2017年以来，长租公寓运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城(000671,股吧)、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自若、新派等长租品牌，均经过CMBS、ABS、类REITs等不同形式施行了租赁产品证券化，取得了重要的金融支持。

2018年7月5日，“中联前海开源-恒 大租赁住房一号第N期资产支持专项方案”经过发审会，产品范围高达100亿元，将于上交所发行。同策房地产研讨院院长助理张雄伟剖析表示，“遭到发债变缓影响，时隔两个月恒 大租赁住房ABS终于胜利获批，这是恒 大集团首单住房租赁ABS产品。在国度推进住房租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道关于恒 大地产具有非常重要的意义。”

此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项方案”于上交所发行，发行总额50亿元，储架范围10亿元，首期发行5亿元。7月4日，“国信-春耕保理-碧桂园供给链金融资产支持专项方案”于深交所发行，发行范围3.12亿元。7月3日，“国信证券(002736,股吧)-链融科技万科供给链金融1号(第一期)资产支持专项方案”于深交所发行，发行范围6.97亿元。

业内人士以为，作为创新金融工具和长效商业形式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的范围化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入生机，从而促进住房租赁市场的良性安康开展。

第一安定戴维斯华北区董事长麦安东表示：“2017年是长租市场快速开展的一年，在政策的鼓舞下，国内住房租赁市场迎来全面开展的严重机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓舞"租售并举"的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，特别是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先获得打破。”

住房租赁面临政策利好

业内普遍以为，我国的住房市场正在阅历革新，过去以住宅销售为主的单一形式在“房住不炒”的调控基调下正面临严重调整。租购并举、全面开展住房租赁市场，业已成为树立新型住房体系的重要组成局部。

事实上，自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不时出台，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国度金融监管机构密集出台支持住房租赁开展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建立的催化剂。

与此同时，鼎力开展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建立的重要一环。当前，各地纷繁出台政策，鼎力开展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷繁出台了支持住房租赁市场开展的重要政策。

自2016年起，北京(楼盘)土地市场在招拍挂住宅地块时参加企业“竞自持面积”的附加条件，保证租赁住房的土地供给。据不完整统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。

另外，依据北京市疆土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供给方案》，将来五年，北京将继续加大租赁住房供给，方案供地约1300公顷用作租赁住宅的建立用地，提供租赁住房合计约50万套。

深圳(楼盘)市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩展保证的掩盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供根本公共效劳的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体归入公共租赁住房保证范围。

来自不同范畴的主体纷繁规划长租公寓，经过品牌化、专业化、机构化、金消融等相分离的开展形式打造专属的长租产品线。第一安定戴维斯近日发布的一项研讨报告估计，“将来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营才能、高质量效劳及鲜明品牌特征的长租公寓机构，引领这个潜力宏大的蓝海市场、成为行业内的效劳标杆”。

租赁公共效劳平台已见雏形

随着多个城市租赁政策密集落地，各地租赁平台也陆续试运转。2018年3月31日，上海(楼盘)市住房租赁公共效劳平台上线试运转。据引见，该平台将来将逐渐完成租赁合同网签、备案一体化，同时为范围化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

目前，平台曾经初见雏形。功用上，平台曾经完成实名认证、房源发布、合同网签等根本功用，并提供公积金支付房租申请、寓居缴费、维修申报等线上便民效劳。房源上，平台目前每日提供房源接近4万套，房源类型主要有经纪机构房源、代理经租房源和个人发布房源。将来，国企的新建转化的20万套租赁住宅也将归入平台的房源体系。

值得关注的是，关于范围大、信誉好、具备信息化等条件的租赁企业，政府允许其跳过房源审核环节，直接经过数据接口方式批量上传房源信息，即时对外发布。

“平台的本质功用是标准租赁市场，处理目前市场中权益纠葛、虚假信息、租金哄抬三大问题。”克而瑞地产研讨中心一位剖析师指出，“中介平台将来将受冲击，租赁公共效劳平台或成为租户首要入口。”

该人士以为，固然目前政府设立的租赁公共效劳平台对行业的影响力有限，对整个市场的标准作用尚不明显，但将来影响力会不时增强。“平台中房源成交数量决议了平台的影响力，一旦将来大范围国企房源入市时，平台将真正具备话语权。届时，其他中介网站或遭到冲击，住房租赁公共效劳平台很有可能会成为租户的首要入口，政府能够平台化管理整个租赁市场”。

谈及将来住宅租赁市局面临的应战，第一安定戴维斯北京项目及开发参谋部担任人熊志坤表示，“长租公寓市场投资者和运营方需求在“短”和“长”两方面做出改良：短期需求快速树立品牌和拓宽市场;长期需求可持续的盈利才能。因而产品、效劳、金融等诸多方面的创新才能将是应对应战的关键。”