房企能打的擦边球全被杜绝！

自从2017年4月杭州开端推出“限地价，竞自持”的土地竞拍规则，这一年多来，杭州市区共有92宗地块呈现了竞拍自持比例的状况，合计自持面积达191万平方米。不过迄今为止，绝大多数地块均未上市。这其中，除了开发商与限价博弈的要素外，还有一个缘由就是之前关于地块自持局部的设计、建造等方面短少详细的规范和操作原则。

日前，杭州发布了《关于进一步增强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》(以下简称《通知》)，细化标准自持商品房屋的管理，强化后续租赁的监管。《通知》中亮点甚多，钱报记者就此专访了杭州市住房租赁管理效劳中心副主任金凯杭。

关于地块自持

标准越来越细化

去年3月24日，萧山市北两宗地块均以楼面价超30000元/平方米的价钱出让，创下当时钱塘江南岸地价新高，当晚土拍新规出炉，溢价率达70%时转入竞报自持比例。

去年4月，杭州市疆土资源局与市住房保证和房产管理局结合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，初次提出“土地出让时，经过竞投自持比例肯定自持用于出租的房屋，应全部对外租赁，不得销售或转让;单次出租最高期限为10年;如遇特殊状况产权整体转让的，规划用处不变”，明白了自持规则。去年4月26日，联发以现房销售、自持20%的条件，拿下桃源地块，成为首个涉宅自持地块吃螃蟹者。

同年8月，《杭州市企业自持商品房屋租赁管理施行细则》(以下简称《细则》)出台。《细则》明白了施行范围和监管措施，并肯定市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的完工验收，契合条件的出具《自持商品房屋验收确认书》。而此《确认书》作为单一产权申请办理不动产注销，并在不动产注销证书中注记“不得分割、销售、转让”。情节严重或拒不整改的，作为不良行为计入企业诚信档案，并由疆土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资历。

金凯杭说，固然《细则》中也提到“分期开发的项目，首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套根底设备、公建立施同步开工、同步托付”，但是这个“不低于”详细怎样权衡和把握，却没有明白的规范。因而有些开发商就会先开工地块中可售商品房局部，关于自持商品房局部的建立能拖则拖。“这次新出台的《通知》，是对之前《细则》更进一步的细化和晋级，界线明白，可操作性强，确保后续操作的标准。”

比方《通知》明白规则了自持商品房屋建立进度确实定规范：假如是一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自按层计算;其他按套计算);假如是分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自按层计算;其他按套计算)。

这就保证了房企自持商品房的开发建立不会滞后于可售商品房，也保证了将来杭州租赁房市场上的供给稳定充沛。

单次收取租金不得超越1年

杜绝开发商“以租代售”

纵览这次的《通知》，其中亮点颇多。

亮点1：房管部门直接参与自持商品房屋项目的前期设计阶段

《细则》中提到，“杭州市住保房管部门担任对全市自持商品房屋的管理和监视，参与上城、下城、西湖、江干、拱墅五城区自持商品房屋项目的设计文件联审、完工验收等工作;滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门担任对本辖区自持商品房屋的管理和监视，参与本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、完工验收等工作，参与状况报杭州市住保房管部门备案。”

金凯杭解释说，房管部门直接参与自持商品房的前期设计阶段，主要监管4个方面——

“一是确保自持商品房与可售商品房的同步设计;

二是严厉审核相关合同和施行计划，确认自持面积一平方米都不能少;

三是对自持商品房做好用处把关，只需涉宅地块，自持局部必需开发为住宅，比方有些商住地块，就要避免开发商打擦边球，用商业开发来冲抵自持局部;

四是做好自持商品房的位置把关，自持商品房必需集中有序，不能全部零散地散布在各楼层各楼幢，之前有房企试图将自持商品房散布于小区各楼幢的边角料位置，这是不允许的。”

亮点2：根绝开发商将自持商品房“以租代售”或变相“以租代售”

《细则》中规则，自持商品房屋对外出租单次租期不得超越10年，单次收取租金的期限不得超越1年。此外，开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋运用权，并对开发企业租赁备案时申报的租赁价钱作了相应限制，明白租赁价钱一经肯定，准绳上1年内不得上调。

金凯杭说，之前，全国第一个自持商品房租赁项目、位于北京的万科翡翠书院，在对外出租时，假如租户租住10年，需求一次性付清10年租金180万，这难免有变相“以租代售”的嫌疑。这次杭州出台的《通知》，依照租房市场上普遍通行的租金一年一付的方式，规则单次收取租金的期限不得超越1年。“并且还规则了企业向租户收取的费用类型，除了押金、租金、物业效劳费及运用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，不得向租户收取其他费用，避免变相涨价。”

亮点3：自持商品房户型面积设置能够量体裁衣

金凯杭说，在保证自持局部商品房屋是依照合同等规则足额配置的根底上，关于自持局部商品房的详细户型面积，目前并不作强迫请求。“每个自持商品房的户型、面积，开发商能够依据该地块本身特性来决议。大致上分为两种：小户型能够用作于独身公寓的方式出租;大户型能够满足家庭为单位的租户，也能够拆分红N+1合租的方式对外出租。”

多个自持项目已准备计划

开发商拿地或更慎重

关于杭州此次发布的《通知》，很多开发商曾经行动起来了。

钱报记者理解到，目前曾经有龙湖、宋都、金地等几家项目进度较快的开发商，向房管部门咨询后续手续怎样办理。比方曾经定下案名的金地宋都都会钱塘，就是金地在去年8月14日拿下的下沙大学城北地块，这也是杭州取消土拍“现房销售”后出让的首宗宅地，当时金地以含23%自持的条件竞拍胜利。

而同一天被融信拿下的庆隆地块，含3%自持，目前案名定为古翠隐秀，据悉其自持局部将引进高端效劳式公寓。

中房数据资源中心企业咨询师陈焕春以为：“发布的机遇刚刚好，正好有些项目行将要上市。”

关于此次杭州对租住期限和租金的收取上都做出了向消费群体倾斜的规则，她表示赞同。

同策研讨院首席剖析师张雄伟以为此次《通知》的发布可能会惹起开发商在拿地逻辑上的改动。这次杭州明白规则了自持局部只能是住宅，而且也明白了建筑周期，规则项目在拿预售证的时分，自企业，可能要算好账，会更慎重拿地。”