房企资金压力增大 房地产销售乱象仍存在

依据广州市政府在2017年3月17日发布的一系列房地产调控措施请求，非广州户籍居民家庭：“连续交纳社保3年变为5年”，限购1套住房。

近期，住建部等七部委重拳出击，决议在北京、上海、广州等30个城市结合展开管理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。而据媒体报道称，多家房企的项目在专项检查中触及“双合同”等违规状况被查，局部项目已暂停对外销售。

“最近监管严，很多楼盘都不敢明目张胆地签署双合同，以至局部楼盘曾经中止了渠道带客。此外，愿意以延迟签约的方式来停止售房的开发商也越来越少。”广州一位中介人士向时期周报记者这样说道。

在融资难度增大的状况下，房企关于资金回笼的需求更高，而住宅销售回款是目前大局部房企最为看重的现金流来源。近日，时期周报记者也对广州的一些项目停止了走访，涉嫌违规的现象依然存在，迎风作案背后，是各房企背负的资金压力。

违规状况仍存在

7月19日，时期周报记者走访了位于广州市天河东圃小新塘合景路的天河星作二期。据项目置业参谋引见，即使没有广州户口，或未持续交满五年社保，也就说，即使客户没有购房资历，也能够经过延迟签约来处理，详细操作方式为：能够先签意向书，等到五年社保交齐具备房屋购置资历后，再停止网签备案。

不过，“假如要走延迟备案，必需在一个月之内付清全款”。同时该置业参谋表示，付全款能够享用9.5折优惠。关于上述状况，时期周报记者致电天河星作项目的开发商力迅地产，但截至发稿，并未收到该公司的回应。

此外，除了限购政策之外，当一二线城市政府开端施行新房限价管理之时，广州随之跟进并成为限价最为严厉的一线城市，但由于限定的价钱低于预期价钱，局部开发商则经过“双合同”来躲避这一价钱限制。

上述天河星作的置业参谋向时期周报记者表示，如若购置，购置者需求另外签署一份装修合同，其中80平方米单位的平装修费用在20万元左右。

而这一操作并非孤例。时期周报记者走访了黄浦区多个楼盘，同样需求以“购房合同+装修合同”的方式来购房，即除了签署一份正式的《商品房买卖合同》外，还需求签署另一份以“装修合同”为项目的合同。

“双合同”直接加剧了购房者的压力。在走访过程中，有购房者向时期周报记者埋怨称，已连续看了多个楼盘，大局部都有双合同，装修合同费用并不廉价，虽有诸多无法，但也只能默许这样的潜规则。“之前看中了黄埔区的一个楼盘，楼盘备案价在2000元/平方米左右，而实践售价则为33000–35000元/平方米，存在的1万多差价将以装修的合同来支付，而且1年之内须给完装修款，首付压力宏大。”

随后时期周报记者讯问中介，双合同能否存在一定风险，对方表示并不需求担忧。“装修协议都是自愿签署，是合法有效的。”

对此，北京盈科(深圳)律师事务所张茂申律师向时期周报记者表示，政府制定了严厉执行商品房销售密码实价的规则，违背管理性强迫标准的行为固然会遭到处分，但是政策没有上升到法律、行政法规的层面，更多的是一种管理性的强迫标准。张茂申补充道，但是该行为在民商法上依然具有效能。

房企资金压力

今年6月底，住建部等七部委结合印发了《关于在局部城市先行展开打击损害大众利益违法违规行为 管理房地产市场乱象专项行动的通知》，决议于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州等30个城市先行展开管理房地产市场乱象专项行动。

而关于目前的严厉规则，中介方面也会有对策。在时期周报记者走访的一处房屋中介，一位中介便表示，如今政府对双合同管制严厉，假如楼盘遭遇检查，装修合同并不会拿出来在现场签约。“目前刚刚收到相应通知，局部楼盘曾经全面中止渠道带客，详细什么时分恢复暂时未定。”

针对一些房屋销售的乱象，政府方面不断在不时出台相应政策停止整治。

2014年，广州住建委出手整治 “双合同”乱象，即请求开发商在申请预售证时须先签署《商品房预售承诺书》，承诺不以“双合同”的方式停止销售。在2017年3月的政策调控中，政府再次声明应该严厉依照预售答应备案价“密码标价”，不可停止暗箱操作。

限购政策也在不时增强。依据广州市政府在2017年3月17日发布的一系列房地产调控措施请求，非广州户籍居民家庭：“连续交纳社保3年变为5年”，限购1套住房。此举标志着外地人到广州停止炒楼的行为将被根绝。

政府还提出从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房材料骗购住房的，不予办理房地产注销;对唆使、辅佐购房人骗取购房资历的中介机构，责令停业整理，并严肃处置相关义务人，情节严重的追查当事人法律义务。

一方面是严厉的规则，另一方面却是屡禁不止的销售乱象，销售端的承压和资金链的慌张成为房企不惜铤而走险的重要缘由。协纵战略管理集团结合开创人黄立冲向时期周报记者表示，目前房企融资渠道全面收紧，面临着巨额的资金压力，销售是房企取得稳定现金流主要途径。

不过，易居研讨院副院长杨红旭指出，在楼盘销售中呈现上述乱象的缘由，也与限价价钱制定得低有关，价钱定得低会紧缩房企的利润空间。在他看来，应该放松限价政策，增强限购政策。

而中原地产首席剖析师张大伟则以为，打击楼市销售乱象，调和控要同步停止，限价是短期调控的必要措施，在供需构造慌张的时分需求限价，不限价带来的结果就是市场价钱快速上涨，但只限价而不调构造，不处理供需矛盾，各种乱象仍然会呈现。