美国房屋空置率持续下降

11月10日,仲量联行举办了2016年美国住宅市场回顾发布会。会上,仲量联行华北区研究部总监麦哲文(StevenMcCord)表示:“美国经济在经历了2008年的危险期之后，进入了一个稳定增长期，失业率逐步下降至4.7%。虽然目前的增速并不猛烈，但是这种健康且后劲十足的增长趋势，让整个市场都表现地异常积极。”根据美国第三季度实际GDP年化季率(2.9%)来看，高于前一季度1.4%的增速，经济增速保持稳定。

住宅市场变化往往受到地区及全球经济变化、人口基数、就业率、市场供需比等多方面影响。

同时，美国的人口增长率仍旧稳定，移民的涌入刺激了美国房地产的刚性需求和投资性需求。

根据仲量联行对于美国各地区的房价指数报告显示，在2010年，各区房价开始止跌反弹，之后5年均呈现平稳增长，而这种增长速度甚至超越了以往任何时期。

报告显示，从1980年到2016年美国主要城市的房价指数对比(一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度)中可以看出，近四十年来，美国整体价格指数虽有所起伏，但整体保持稳步提升。

具体到实际价格，洛杉矶的实际房价走势最陡，相对来说可能存在泡沫;而纽约保持相对稳定，抗压性更强，这受益于纽约强大的经济根基以及整体政策的调控，当然，市场的基本需求同样起到了中流砥柱的作用。

值得一提的是，今年由于美元的暂时性低潮，让全世界投资者再度亢奋，美国迎来投资“丰收年”，在各地区的房产实际均价中，波士顿、西雅图地区平稳上涨，追平纽约。显然，美国的地产投资核心区已经被慢慢铺开，投资者以及房产商开始了更多的尝试。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。房屋“租售比”约为1:100，这表明房地产有投资价值;而一旦租售比达到1:200时，表明投资买房存在风险。

美国市场自2006年房价虚高、租房市场低迷后，从2013年开始，市场终于回归到了正常水平，并呈现稳定态势。尤其是纽约与芝加哥，租售比都降到1:100以下，这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，不用100个月就能收回房款。

与此同时，根据美国联邦贮备银行圣路易斯分局(Federal ReserveBankofSt.Louis)在7月28日发表的第二季度经济数据研究显示，2016年美国第二季房产自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上将继续刺激美国的房价以及出租价。