养老地产发展困局：面临投资期长、收益低等问题

养老工业这一概念在整个地产职业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“晚年社区”的概念。不过，最近两年在国家方针支持下，养老地产又取得了较大规划的开展。开发商一方面视这一工业为蓝海，在鼓舞之下“潜入”；可另一方面，又与长租公寓“千帆竞发”的趋势不同，在养老工业范畴，房企体现可谓慎重，乃至是踟蹰……

1 房企“摸着石头过河”
　　“房企做养老，不好做……”一位曾在北京某养老服务公司担任过项目负责人的从业者表明，养老地产有很大的潜力，可是也存在着相当多的问题。比方长时间重资产运营带来的资金压力；比方人们养老观念的改变不及预期；再比方商场刚刚起步，竞赛无序，缺少老练的商业模式等，这一系列问题都是阻滞房企规划开展的原因。
　　国泰君安证券一份研究报告显现，现在养老商场上活跃的企业首要分为三类，一类是传统养老机构。一类是以险资为主的养老地产项目。而第三类才是以房企为主的养老地产项目。从现在的状况来看，商场上多数房企尽管体现出了进军养老工业的兴趣，但大多止步于测验。仅有万科、远洋、保利、绿洲等几家大型地产公司在这方面做出了规划化布局。
　　目前万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。远洋也在2013年正式推出养老服务品牌椿萱茂，提供全生命周期的各层级服务，尤其是失智照护是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹会、西塘越等纯养老项目。而一些企业，比如当代，则将其常青藤Wholelife全生命周期养老模式放在国际区域公司的框架下，希望通过国际运营，积累更多的养老产业运营经验。
　　对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科品牌部门就向记者表示：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”
　　万科集团高档副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的对岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到对岸广大的世界。刘肖说：“所以(养老)值得下闲棋赌一把。”他觉得，养老地产赌赢成为万亿市值企业的远景概率是很大的。“既不着急，又十分坚决，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。
　　2 居家养老仍占干流
　　“养老观念的改动不及预期使得目前养老职业的开展遇到了必定的阻力。”魏斌(化名)是一位一起有着房地产职业和养老职业从业阅历的资深从业者。在他看来，现在的养老结构仍是以居家养老为主，无论是咱们的孝道文明仍是养老职业的开展情况，都决议了这一结构：“90%发起居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是组织养老。”
　　不过他也表明，组织养老在未来十年之内应该会迎来第一次的高速开展期，70后家庭结构基本是421型。一个小孩供养6位白叟，抛开孝道文明的影响，一个人的确不太具有那样的财力和精力。
　　北京万科养老负责人透露：“我国50后的高净值财富人群，还没有进入养老的阶段，所以，现在的养老商场仅仅是在青铜时代。20年后的我国，商场必定会诞生一家万亿市值的养老企业。占我国高净值人群大都的60后、70后，将需求一些有特征的、有尊严的、有享用的、有沟通的养老，比及他们进入后，我国养老才可能迎来黄金时代。”“在黄金时代降临之前，养老工业的商业化测验还只能是小众化商场，职业短少规范，方针短少引导，从业者则充溢困惑。首先进入这个职业的企业，都将阅历困难的探究与重复。万科也不破例。”
　　当代置业世界区域公司CEO李莹则表明：“预计到2020年，全国60岁以上晚年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄晚年人将增加到2900万人左右，独居和空巢晚年人将增加到1.18亿人左右，晚年抚育比将提高到28%左右；用于晚年人的社会保障开销将持续增长；乡村实际寓居人口老龄化程度可能进一步加深。”
　　3 “不卖房很难盈余”
　　养老住区的项目不同于传统房地产开发。有业内人士表明，在日本，养老由政府扶植；在美国，则有医保、养老保险的掩盖，而在我国都不具有。在我国，怎么制约房企将养老项目悉数“地产化”是政府所面对的问题，而怎么处理效劳与盈余之间的平衡则是房企面对的困境。
　　全联房地产商会创会会长聂梅生曾对外揭露表明，由于短少有用的投融资方针支持，养老工业普遍存在借款难、出资期长、收益率低、企业生计困难；而在需求端激活晚年人的存量资产，反向借款(押金众筹以利息养老)、以房养老等方面也短少方针性引导。
　　“不卖房很难盈余，而卖房又背离了做养老工业的初衷。”现在养老地产就不尴不尬地卡在这样的困境。在现在的房地产商场上，养老地产细分为两大类，第一种是针对生机型白叟的健康地产；第二种是针对有刚性养老需求的银发社区，两种产品都是以出售为主。而持有型的产品，由于需求典型的重资产运营，一般企业负担不起。所以才会出现只要资金实力雄厚的险资和品牌房企触及养老工业，而且没有规模化开展。
　　一个典型的持有型养老项目是泰康燕园，背靠着险资机构泰康人寿，配建医院。运营模式是和保险产品捆绑，客户趸交200万购买保险产品，获得入住燕园的资格。入住后再交房租和护理费。而这种模式也被泰康在全国扩张。
　　“不过200万的养老入门门槛，对于一般老人来说不是一笔小数目。”北京一养老项目负责人坦言，如今比较受市场欢迎的仍然是以月为单位，缴纳一定费用的养老模式。目前来看，房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益来源。而房企的养老项目，即便不考虑回报率的问题，一般对于现金流也有一定的要求。
　　这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。比如位于东三环的恭和苑，平均每月养老费用都在1万-3万元。远洋·椿萱茂老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元(不含护理费)。这些项目在市场上供不应求。高净值人群希望送家里的老人养老。但也有大量有养老需求的老人无法负担高额的养老费用。
　　上海易居研究院智库中心总监严跃进则认为，针对不同需求提供相关产品，是降低养老地产业务成本的一个重要途径。对房地产市场来说，积极针对养老群体提供24的社区型服务，是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。此外，当前渴望摆脱以往销售模式的养老产业依然面临行业缺乏标准、服务缺乏经验、人员流动过快等问题困扰，也未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。
　　4 痛点是获取项目及服务
　　无论是养老工业本身的开展、仍是养老工业的商场化、抑或是开发商所期望的，将地产和养老相结合，孕育出养老地产这样的新生事物，现在都远远算不上开展完善。不少从业者都以为，项目获取是养老工业的职业痛点。
　　北京万科首席拓宽事务合伙人王峣指出，做养老公寓、养老院是特别专业的工作，不是说将搁置财物改造一下就能做的。现在万科和北控协作的光熙门养老医院算得上是一个改造成功的事例，只可惜这样的项目还太少。不过，在方针的支撑之下，这种状况也正有所改观。未来，养老、医疗、教育、租借等工业是地产出资扶持的要点。
　　现在，方针关于养老工业的支撑在土地商场上已经开端闪现效能。记者根据北京市规土委揭露材料统计数据显现，2017年在昌平北七家、丰台区王佐镇以及平谷夏各庄区域均有养老用地出让，而从今年起，这些地块也将相继进入商场。
　　一位业内人士表明，做养老难，不只难在资金与盈余。这个职业的痛点，一是受养儿防老等传统观念的影响，社会缺少养老效劳方面的经历；二是居家养老占据干流，政府保证性组织供给的又是根底效劳，因而，关于中高端的养老需求，没有与之匹配的商场化规范。所以关于进入养老工业的房企来讲，怎么做好效劳，招引更多的人进入自己的养老项目就成为其获取安稳、持续现金流的必由之路。
　　“养老地产核心依然在于效劳运营，而我国养老效劳运营公司的流程系统、人才培养方面较为薄弱，各区域经济开展水平、人群消费层次和效劳需求不尽相同。”李莹说：“因而选择适配产品与运营形式，将决议项目成败。”而刘肖也表明，万科养老将持续在效劳链条上进行完善。“如果说在护理才能提高是第一阶段的话，培养专业医护才能的第二阶段已经到来了。”
　　5 未来潜力可期
　　关于以往习惯高赢利和高周转的房企而言，坚持做下来，看中的是其未来开展的远景。
　　有业内人士表明：“房企逐利，无可厚非，地产公司的很多账不能单从一个项目的盈亏上来核算，还包含拿地本钱、品牌效益、社会职责等。”
　　“关于房企来说，适当参加养老地产项目，也能够更好地把握此类商场的拿地规则。”严跃进剖析以为：更重要的是，能从此类拿地过程中培养开发经历和运营形式。
　　李莹也表示，养老产业可挖掘的潜力极大。“现如今，传统资金端口已开始将向实体经济以及由实体经济依托的产业地产倾斜，以养老、医疗、教育等作为投资重点，持有型物业成为未来地产发展的必然目标与阶段。”她指出，由于养老服务项目具有持续稳定的现金流，后期由于运行成本远低于取费，盈利能力强，因此在具备成熟稳定现金流后，可通过股权市场和债权市场两个通道变现，股权市场即养老运营服务公司或基金上市，通过一级市场或二级市场实现原投资人的退出，也可直接向原投资人认购拟上市公司股份等方式，债权市场退出模式则为现行通用的REITS、ABS、经营性物业贷等模式。